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宁波市物价局对《宁波市物业服务收费管理实施办法》的政策解读
发布时间:2017-10-13 发布机构: 价格管理处
文号:甬价费〔2017〕56号 主题词:
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甬价费〔201756

海曙、江北、鄞州区发改局(物价局)、建设局(物业办),国家高新区经发局、建设局,市区各物业服务企业:

为进一步规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市有关物业服务收费管理的规定,现将《宁波市物业服务收费管理实施办法》印发给你们,请遵照执行。

宁波市物价局        宁波市住房和城乡建设委员会

20171013

宁波市物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及国家和省、市物业服务收费管理有关规定,结合市区实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于宁波市市区行政区域范围内(不含奉化区、镇海区和北仑区)的物业服务收费行为及其管理活动。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋共用部位及其配套的共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主或物业使用人所收取的费用。

本办法所称前期物业服务没有特别说明的,均是指住宅小区竣工交付使用后至业主委员会成立之间的物业服务。住宅小区竣工后至开发建设单位交付业主使用前的物业服务,其收费按有关文件规定执行。

第四条 物业服务收费实行属地管理、分级负责。市价格主管部门会同市住建行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责全市物业服务收费的监督管理工作,并组织实施宁波国家高新区行政区域内物业服务收费管理工作。宁波国家高新区新建普通住宅(含保障性住房)前期物业服务收费标准由市价格主管部门另行制定。

各区县(市)价格主管部门会同同级物业主管部门负责并组织实施本行政区域内物业服务收费的监督管理工作,可参照本办法制定当地具体实施办法。

第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用标准与服务质量和水平相适应的原则。

第六条 物业服务应当包括以下内容:

(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养;

(二)物业管理区域内公共场所的清扫保洁,生活垃圾的收集、清理,化粪池的清理等,但按照规定应当由业主或使用人清理或承担费用的建筑装潢垃圾、家具垃圾除外;

(三)公共绿地、花草树木的养护管理;

(四)公共秩序维护,协助做好安全防范工作;物业服务合同约定物业服务企业应对车辆实行停放管理的,按照合同的约定执行;

(五)物业档案管理;

(六)合同约定的其他公共性服务。

房屋共用部位、共用设施设备的具体使用管理、维修保养依据开发建设单位、业主委员会与物业服务企业的合同约定执行。

第七条 物业服务收费根据物业的类型、物业服务的阶段以及提供服务的性质等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务收费(含保障性住房前期物业服务收费,下同)实行政府指导价。

业主委员会成立后的普通住宅、非住宅(含公寓,下同)和高标准住宅的物业服务收费实行市场调节价。高标准住宅须由开发建设单位向当地物业主管部门提出认定申请,符合下列条件之一的,为高标准住宅:

(一)独栋、联排等独门独户住宅;

(二)建筑容积率在1.0以下的小区住宅;

(三)单套套型建筑面积140(含)平方米以上的住宅户数占住宅总户数的70%(含)以上的。其中,套型面积包括专有部分建筑面积(套内建筑面积)和分摊的共有建筑面积两部分。

第八条 普通住宅小区前期物业服务收费实行分级定价制度,由各地价格主管部门会同物业主管部门,结合《宁波市住宅小区星级物业服务导则》,根据物业服务成本、市场供求状况、社会承受能力等因素,制定一星级、二星级、三星级、四星级、五星级物业服务收费标准(包括基准价和浮动幅度,下同)。各地应根据物业人员工资、服务成本变化、物价等因素,对当地物业服务收费标准原则上每3年进行1次评估,并视评估情况合理调整,及时向社会公布。

各地价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业项目收费的事后监管,依据《宁波市住宅小区星级物业服务导则》规定,对前期物业收费项目应每年度按照双随机的办法进行1次抽查考评,对特级前期物业项目收费每3年开展1次成本调查。具体前期物业收费项目抽查考评办法由各地自行制定。

第九条 普通住宅小区的建设单位应当在销售物业之前,拟定前期物业服务方案,在物业主管部门、价格主管部门公布的范围内选定物业服务等级及相应的基准价、浮动幅度,按照有关规定确定具体收费标准并在前期物业服务合同中约定。保障性住房物业服务收费原则上不得超过三星级收费标准。分期开发建设的普通住宅物业项目,已全部取得立项、规划、土地、施工等相关行政许可的,首期物业项目批复后3年内的后续物业项目可以整体定价,其他分期物业项目,应分期定价。

对超过五星级物业的普通住宅前期物业服务项目,开发建设单位应向当地物业主管部门提出特级服务申请,经物业主管部门认定后,由价格主管部门按照质价相符的原则,依照定价程序核定收费标准。开发建设单位申请材料应包括:物业服务收费申请报告、项目立项、规划、土地、施工等许可文件复印件、普通住宅小区总平面图、设施设备和人员配置情况、成本测算表等必要资料。

第十条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已依法选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止;合同约定期限届满,物业服务区域尚不具备成立业主大会、业主委员会条件的,前期物业服务合同可以自动延续,由前期物业服务企业依照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋,物业服务费由建设单位按规定标准全额交纳。

第十一条 非住宅、高标准住宅的前期物业服务费,由开发建设单位按照《宁波市住宅小区星级物业服务导则》等规定自主确定物业服务等级及其收费标准。

已成立业主委员会后的物业服务收费,应由业主委员会根据业主大会的决定,也可参照物业主管部门、价格主管部门公布的物业服务等级及收费标准,通过物业服务合同中明确服务内容及收费标准。

第十二条 业主委员会或开发建设单位与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费。

包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

酬金制是指业主向物业服务企业预交物业服务费用,物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

日常使用的物业专项维修资金不得纳入包干制、酬金制范围。

第十三条 实行物业服务收费包干制的,物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

物业服务成本构成一般应包括以下内容:

(一)物业服务企业人员的工资、社会保险、公积金和按规定提取的福利费等,含工程技术人员、电梯安全员、消防控制室等岗位人员工资、社会保险和按规定提取的福利费、培训及继续教育等费用;

(二)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;(三)物业服务企业办公费用;

(四)物业服务企业固定资产折旧;

(五)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(六)经业主大会同意的其它费用。

第十四条 实行物业服务收费酬金制的,预收的物业服务资金属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

业主或业主大会对公布的物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

业主或业主委员会对公布的收支账目有异议的,可聘请有资质的中介机构进行审计。

第十五条 物业服务费按月计收。计费起始时间,从已具备交付条件,自开发建设单位通知业主应办理房产交付手续时间的次月起计算。因业主原因未及时办理交付手续的,其物业服务费由业主承担。

空关房物业服务收费按《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》(甬政发〔201053号)的有关规定执行。日常使用的物业专项维修资金不论是否属于空关房,应按标准全额缴纳。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售的,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋,物业综合服务费由建设单位按规定标准全额交纳。

物业服务费可以预收,有约定预收时限的,按照物业服务合同所约定的时限向业主、使用人收取。未作约定的,预收期不得超过12个月。凡预收相关物业费用的,物业服务企业不得以补交费用的名义变相提高收费标准。

第十六条 计费单位按房屋所有权证登记的建筑面积(除汽车和自行车库外)计收,尚未办理产权登记的,以物业售卖合同上的建筑面积为准。同一房屋所有权证书或同一物业买卖合同附载登记的地下储藏室、工具间等应按附载登记的建筑面积交纳物业综合服务费。业主或业主委员会与物业服务企业另有约定的,从其约定。

第十七条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或物业使用人应当按规定结清物业服务费用。

第十八条 原房屋共用部位和共用设施日常维修费(指中修以下维修)纳入物业专项维修资金管理,以日常使用的物业专项维修资金的名义缴纳和使用,具体管理办法由有关部门另行规定。自本办法施行之日起,201141日(含)以后新建普通住宅小区物业服务项目,不得向业主收取日常维修费,共用部位和共用设施日常维修按专项维修资金有关规定执行,201141日以前的前期物业服务项目,已缴纳过物业专项维修基金的房改房、拆迁安置房等项目可不再缴纳日常维修费,其他项目日常维修费缴纳和使用暂仍按物业服务合同约定执行,待日常使用的物业专项维修资金管理办法出台后统一按规定执行。

第十九条 开发建设单位应当向全体业主公布车库、车位(含人防设施用于停车等)的处分情况。开发建设单位委托物业服务企业,或自行收取经不动产首次登记的销售剩余车库、车位的停车服务费或租金的,应当在销售房产的同时,公布车库、车位的收费标准或租金,并在物业服务合同中具体约定。经不动产首次登记的车库、车位,开发建设单位不得以只售不租为由拒绝出租,车库、车位出租期限原则上一次不得超过12个月。

占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的,物业服务企业应根据业主大会的决定收取停车费。业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

物业服务企业应当将停车费单独列帐,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定或者有关规定,将停车费用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

第二十条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。受专业单位委托代收费用的,物业服务企业应与委托单位签订委托合同,可向委托单位收取代收服务费用,但不得向业主收取手续费等额外费用。

单独设置计量表的电梯、增压水泵、中央空调等公用高能耗设施设备运行消耗的能耗费,由所有使用该设备的业主合理分摊,并在物业服务合同中约定。未单独设置计量表的公用高能耗设施设备能耗费用,以及其他公共普通能耗费用在物业服务费中统一列支,不得向业主或物业使用人分摊。

物业服务企业办公和生活的用水、用电费用,保安系统、绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用,均应在物业服务费中列支,不得向业主或物业使用人分摊。

开展多种经营活动的水、电费用,由该项经营收益列支,不得向业主或物业使用人分摊。

第二十一条 建筑装潢垃圾、家具垃圾由业主负责清运,物业服务企业负责垃圾堆放点的设置。物业服务企业受业主委托清运的,按物业服务合同中约定的收费标准执行,凡预收清运费的,物业服务企业不得要求业主补缴垃圾清运费等。

物业服务企业不得向业主或装修单位(装修人)收取楼道维护费、进出人员出入证工本费(遗失补办的除外)等违规费用。

第二十二条 物业管理区域内公共配套服务设施的物业服务费,除警务室和居委会办公用房免收物业服务费外,其他机构或单位物业服务收费应通过双方协商确定。

第二十三条 除前期物业服务收费实行政府指导价外,对住宅小区实施物业管理过程中涉及的建筑垃圾清运服务费、机动车停放服务费(含集中管理的停车位、非独立车库管理费、共用部位和共用停车设施、人防车位、临时停放服务费)、代办服务费、特约服务费等收费,凡政府价格主管部门未作规定的,一律实行市场调节价。

第二十四条 物业服务企业应严格落实收费明码标价制度和推行阳光物业制度。物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置,将物业服务企业名称、收费对象、服务内容和标准、计费方式、计费起始时间、收费项目和标准、价格管理形式、收费依据、举报投诉电话12358等有关情况进行公示,接受业主、物业使用人和价格主管部门的监督。

物业服务企业应按规定每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况,具体办法按照市住房和城乡建设委员会《关于全面推进阳光物业工作的指导意见》(甬建发〔2017135号)执行。

第二十五条 物业服务企业违反价格法律、法规及上述有关规定的,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。对社会反响强烈的物业收费行为,价格主管部门可会同物业主管部门采取提醒、约谈等必要措施。

第二十六条 本办法自201811日起施行。本办法由宁波市物价局会同宁波市住房和城乡建设委员会解释。本办法实施后,尚未成立业主委员会的,继续按前期物业服务合同执行,已成立业主委员会的,按业主大会的决定执行。此前物业服务收费规定,凡与本办法不一致的,一律以本办法为准。本办法未尽事宜,按《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》等有关规定执行。

市物价局《关于规范物业管理公共水电费分摊行为的通知》(甬价房〔2000315号)、《关于印发〈宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法〉的通知》(甬价房〔2001312号)、《关于印发宁波市物业服务收费管理实施办法的通知》(甬价管〔2005162号)和市物价局、市住房和城乡建设委员会《关于印发宁波市物业服务收费管理实施细则的通知》(甬价费〔201224)同时废止。市物价局、原市建委《关于测定公布宁波市普通多层住宅前期物业综合服务等级收费标准的通知》(甬价管〔2008169号)待各区收费标准等级出台后废止。

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