自2021年11月入选全国首批城市更新试点城市以来，市住建局会同各地各部门积极探索城市更新统筹谋划机制、可持续模式和配套制度政策，通过建立四大更新机制、实施六大更新行动、出台城市更新办法，深入推进55个先行片区更新，着力打造“更活力更幸福”城市更新宁波模式。近日，我市“设计先行、街区引领”等相关经验做法得到住房和城乡建设部的充分肯定，并以《建设工作简报》的形式，向全国推广。

建立“三大体系”构建城市更新联动传导机制

一是建立“1+X”城市更新政策体系，创新土地、规划、财政的政策供给。“1”即出台《宁波市城市更新办法》，明确城市更新工作内容、组织机制、支持政策，以及从城市体检、规划计划、项目实施到建设运营等全生命周期工作体系。“X”即加强与财政、资规等部门协作，健全适用于城市更新的配套政策。如，允许地块带设计方案出让，进一步明确带设计方案的适用范围、方案类型、出让程序；探索土地出让金分账管理机制，鼓励社会资本参与城市更新，将拆迁资金、前期开发费用等前期开发成本实行分账管理，允许在土地出让公告中将前期开发成本单列，确保项目实施主体后续可以合理收回前期开发成本；大力支持低效用地再开发，鼓励通过收购归宗、作价入股或权益转移等，形成单一改造主体实施改造。

二是建立“市—县—片区—项目”四级更新规划体系，分层部署更新行动。市级城市更新专项规划对全市城市更新工作提出战略性、综合性安排部署。县级城市更新专项规划对市级城市更新专项规划分解落实，重点校核划定辖区内更新片区。片区策划方案对片区的更新建设作出统筹部署，谋划生成更新项目，依托精细化城市设计，提升空间资源价值，提高设施使用效率，塑造高品质景观风貌，向上对接控规、向下指导项目实施。通过规划传导，细化落实城市更新工作。

三是建立多层级的城市体检体系，一体化推进城市体检和城市更新工作。从“住房、小区、街区、城区”不同层级开展全面体检和专项体检，实现从全域共性层面的宏观评估延伸至街区个性层面以及专项领域的微观把握。搭建“问题—行动—项目”的城市体检成果运用框架，形成问题清单、整治清单和数据可视化运用一张图的城市体检数据成果运用体系编制城市更新年度行动计划，并通过城市体检评估信息平台进行跟踪监测，推动项目实施和片区更新，把“城市病”的治理落实到政府专项行动、重点工作中。

注重“三个强化”推动城市更新统筹谋划实施

一是强化设计引领，发挥城市设计在各层面城市更新工作中的统筹导控作用。城市更新规划编制过程中将大力开展城市设计研究，运用城市设计方法，明确不同尺度的更新设计要求。总体层面，落实总体城市设计要求，强调城市总体风貌导控；区县层面，衔接重点地区城市设计，校核片区边界，明确先行更新片区风貌定位；片区层面，在策划方案中系统整合空间资源，提出精细化品质导控要求。如，鄞州区中河街区利用精细化城市设计从建筑界面、交通组织、公共空间等方面明确更新改造中的管控要求，作为调整控规的上位条件。

二是强化街道事权，以片区为单元统筹实施城市更新。强化街道作为工作组织主体的统筹作用，发挥“吹哨报到”“接诉即办”等制度作用，系统组织各项工作、统筹实施项目。出台《宁波市城市更新片区（街区）体检和策划方案编制技术指引》，构建反映片区建成环境绩效的体检指标体系，评估片区空间现况，挖掘更新潜力和多方主体需求，以城市体检评估结论为依据编制城市更新片区策划方案，提出城市更新工作目标、主要策略和实施方案，建立问题需求与存量空间精准匹配的更新项目库。

三是强化党建引领，构建全域统筹的“大物业”治理模式。鼓励街道党工委创新大物业党建联建机制，强化社区党委领导地位，推动社区、业委会、物业公司组建共建主体，构成“大物业”决策体系。如，招宝山街道以白龙社区为试点，打破小区边界壁垒，将辖区内5个小区、1个散居楼群以及公路、河道等公共区域纳入“全域治理”，进行“大物业”统一招投标。目前“大物业”改革已初见成效，居民满意度从75%提升至89%，物业企业基本实现经营性平衡，预计在2024年实现盈利。

探索“三条路径”建立城市更新可持续发展模式

一是探索社会资本参与更新的三种模式。“国企主导+创新驱动”模式是通过国企主导，引入创新驱动要素，引导企业以股权等方式参与创新，带动街区更新。如，文创港由区级与省属国有公司合作开发，充分保留近代工业记忆，引入文创产业打造世界级滨水公共空间。“市场主导+街道参与”模式是在区更新主管部门统筹下，民营企业通过租赁村集体用地，主导工业用地更新转型，属地街道通过完善基础设施配套和政策支持参与更新。如，江北洪塘湾、鄞州十方东进社等都市产业社区引入新生态美学办公功能，提供艺术展陈、互动体验、特色节庆等文创空间。“资产盘活+产业转型”模式是产权主体利用自有资产盘活利用，促进产业迭代升级。如，博洋集团利用自有旧厂房改造为办公空间、人才公寓和社区服务中心，为中小企业孵化及文化创新活动提供空间，实现自身产业转型。

二是探索设立城市更新基金。通过设立更新基金、委托经营、参股投资等方式吸引央企、地方国企、民营企业等社会资本进入，并完善资本退出机制。如，海曙区为解决城市更新中资金短缺问题，注册成立海曙区城乡有机更新基金，获得金融机构、房地产企业、建筑企业积极支持响应，一期总规模100亿元，首次募集20亿元。以区级先行试点为基础，拟在近期成立市级城市更新基金。

三是探索“以奖代补+重点激励”的街区（片区）专项奖补政策。出台《宁波市城市街区更新实施方案》，明确街区更新专项资金补助范围与标准，以街道为主体申报街区更新项目，市住建局和市财政局根据报送实际择优确定街区更新项目年度实施计划，发放奖补资金。2021年到2023年，对市六区星阳街区、压赛堰社区、柳西河街区、招宝山街区等13个街区更新项目，市级财政奖补总额达3.47亿元。2023年出台《宁波市住房和城乡建设专项资金管理办法》，进一步支持街区更新的奖补政策，延长政策补助时限。